Rozmowa z doradcą kredytowym przed zakupem mieszkania, domu albo budową nieruchomości powinna dać coś więcej niż orientacyjną wysokość zdolności kredytowej. Dobrze przeprowadzona konsultacja pozwala sprawdzić, czy planowany zakup mieści się w realnym budżecie, które banki mogą pasować do sytuacji klienta i jakie dokumenty trzeba zebrać przed złożeniem wniosku.
Bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego ma obowiązek ocenić zdolność kredytową. Bierze pod uwagę informacje przekazane przez konsumenta, dane z baz oraz własne zbiory danych, a konsument przedstawia dokumenty i informacje potrzebne do tej oceny na żądanie banku. Z tego powodu pierwsze spotkanie z doradcą będzie bardziej konkretne, jeżeli klient przyjdzie z uporządkowanymi danymi o dochodach, zobowiązaniach, wkładzie własnym i nieruchomości.
Przed rozmową przygotuj nie dokumenty „na wszelki wypadek”, tylko dane potrzebne do pierwszej oceny
Na pierwsze spotkanie nie trzeba zwykle przynosić całego segregatora dokumentów. Potrzebne są natomiast rzetelne informacje, które pozwolą doradcy ocenić sytuację i wskazać, jakie dokumenty będą wymagane później przez bank.
|
Obszar |
Co przygotować przed rozmową | Po co doradcy ta informacja |
|
Dochody |
źródło dochodu, kwoty netto, staż zatrudnienia, premie, forma opodatkowania przy działalności | do wstępnej oceny zdolności kredytowej |
|
Zobowiązania |
kredyty, pożyczki, raty, limity, karty kredytowe, leasingi, poręczenia |
do sprawdzenia miesięcznego obciążenia budżetu |
| Historia kredytowa |
raport BIK, informacje o opóźnieniach, aktywne i zamknięte zobowiązania |
do wcześniejszego wykrycia problemów w bazach |
|
Wkład własny |
wysokość oszczędności, źródło środków, planowana rezerwa po zakupie |
do określenia realnego budżetu transakcji |
|
Nieruchomość |
cena, rynek pierwotny lub wtórny, lokalizacja, księga wieczysta, dane dewelopera lub sprzedającego | do wyboru banków i przewidzenia dokumentów |
| Cel kredytu | zakup mieszkania, budowa domu, remont, refinansowanie, konsolidacja z zabezpieczeniem hipotecznym |
do dobrania procedury i listy dokumentów |
Taka lista porządkuje rozmowę. Doradca nie musi zgadywać, czy dochód jest stabilny, czy karta kredytowa nadal działa, czy zadatek został już wpłacony i czy klient ma rezerwę na koszty notarialne, wycenę, podatki oraz przeprowadzkę.
Dochód trzeba pokazać tak, jak zobaczy go bank
Sama kwota miesięcznego wpływu na konto nie wystarcza do oceny sytuacji. Bank będzie sprawdzał źródło dochodu, jego regularność, okres uzyskiwania, podstawę zatrudnienia oraz dokumenty, które potwierdzają te informacje.
Osoba zatrudniona na umowie o pracę powinna przygotować dane o wynagrodzeniu netto, dacie rozpoczęcia pracy, rodzaju umowy, czasie jej obowiązywania i ewentualnych składnikach zmiennych. Premie, prowizje, dodatki i nagrody mogą być analizowane inaczej niż stała część wynagrodzenia.
Przy działalności gospodarczej potrzebny będzie szerszy opis: forma opodatkowania, przychody, koszty, dochód, okres prowadzenia działalności, branża, sezonowość, składki ZUS, ewentualne zaległości i zobowiązania firmowe. Doradca powinien wiedzieć, czy działalność jest stabilna, czy dochód mocno zmienia się między miesiącami.
Osoby pracujące na umowach zlecenia, kontraktach B2B, umowach o dzieło, za granicą albo uzyskujące dochód z najmu powinny od razu powiedzieć, z jakiego źródła pochodzi dochód i od kiedy jest uzyskiwany. Niektóre banki akceptują takie dochody, ale mogą wymagać dłuższej historii albo dodatkowych dokumentów.
Najlepiej przygotować dane tak, aby można było odpowiedzieć na trzy pytania: ile wynosi dochód, od kiedy jest uzyskiwany i jak można go udokumentować.
Zobowiązania: małe raty i niewykorzystywane limity też mogą wejść do analizy
Przed rozmową trzeba wypisać wszystkie zobowiązania. Dotyczy to nie tylko dużych kredytów gotówkowych. Znaczenie dla oceny sytuacji mogą mieć również karty kredytowe, limity w rachunku, raty za sprzęt, leasingi, pożyczki, alimenty, poręczenia i inne stałe obciążenia.
Dobrze przygotowana lista powinna obejmować:
- nazwę banku lub instytucji,
- aktualne saldo,
- miesięczną ratę,
- termin zakończenia spłaty,
- dostępny limit na karcie lub rachunku,
- informację, które zobowiązania można zamknąć przed wnioskiem.
Niewykorzystywana karta kredytowa również może pojawić się w analizie, ponieważ bank patrzy nie tylko na faktyczne zadłużenie, lecz także na dostępny limit. Doradca powinien ocenić, czy zamknięcie karty, obniżenie limitu albo wcześniejsza spłata części zobowiązań może poprawić sytuację przed złożeniem wniosku.
Osobno trzeba sprawdzić historię kredytową. Raport BIK pokazuje kredyty i pożyczki, ocenę punktową, informacje o opóźnieniach, zapytaniach oraz zobowiązaniach widocznych w bazach. BIK wskazuje też, że w raporcie mogą pojawić się zakupy z odroczoną płatnością, choć nie są one brane pod uwagę przy wyliczaniu oceny punktowej.
Raport BIK pomaga spojrzeć na własną sytuację podobnie jak instytucja finansowa. Przed rozmową z doradcą można dzięki temu wykryć opóźnienia, zamknięte kredyty nadal widoczne w bazie, nieaktualne dane albo zobowiązania, o których klient nie pamiętał.
Nieruchomość zmienia rozmowę z doradcą
Inaczej wygląda rozmowa o zakupie mieszkania z rynku wtórnego, inaczej o zakupie od dewelopera, a jeszcze inaczej o budowie domu. Doradca powinien znać rodzaj transakcji już na pierwszym etapie, bo od tego zależą dokumenty, terminy i banki, które mogą sprawnie przeprowadzić proces.
Przy rynku wtórnym znaczenie mają cena, lokalizacja, numer księgi wieczystej, dane sprzedającego, stan prawny nieruchomości, planowany termin umowy przedwstępnej i termin zapłaty ceny. Warto przygotować informację, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy sprzedający ma kredyt i czy w mieszkaniu są lokatorzy.
Przy rynku pierwotnym potrzebne będą dane dewelopera, prospekt informacyjny, harmonogram płatności, etap inwestycji, termin przeniesienia własności i informacje o rachunku powierniczym. Bank może wymagać dokumentów od dewelopera, więc dobrze ustalić wcześniej, kto je przygotuje i w jakim czasie.
Przy budowie domu lista informacji jest jeszcze szersza. Doradca powinien wiedzieć, czy klient ma działkę, projekt, pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, kosztorys, harmonogram prac oraz środki już przeznaczone na inwestycję. Kredyt wypłacany w transzach wymaga innej organizacji niż zakup gotowego mieszkania.
Wkład własny to część budżetu, nie całość oszczędności
Przed rozmową trzeba policzyć, ile środków można przeznaczyć na wkład własny i jaka rezerwa zostanie po transakcji. Przy kredycie hipotecznym potrzebne są także pieniądze na koszty notarialne, sądowe, podatkowe, wycenę nieruchomości, ubezpieczenia, przeprowadzkę, remont lub wykończenie.
Zbyt napięty budżet może utrudnić bezpieczne przejście przez zakup. Jeżeli klient przeznacza wszystkie oszczędności na wkład własny, może zabraknąć środków na opłaty przed uruchomieniem kredytu albo pierwsze wydatki po zakupie mieszkania.
Na rozmowę z doradcą warto przygotować trzy kwoty:
- ile wynoszą wszystkie oszczędności,
- ile można przeznaczyć na wkład własny,
- jaka rezerwa powinna zostać po zakupie.
Doradca powinien też wiedzieć, skąd pochodzą środki. Inaczej dokumentuje się oszczędności z wynagrodzenia, inaczej darowiznę od rodziny, sprzedaż innej nieruchomości albo środki z działalności gospodarczej.
O co zapytać doradcę, zanim zaczniesz porównywać oferty?
Porównywanie ofert wyłącznie przez wysokość raty może prowadzić do błędnych wniosków. Rata zależy między innymi od okresu kredytowania, rodzaju oprocentowania, prowizji, produktów dodatkowych, ubezpieczeń i warunków spłaty. Przy prowizji, ubezpieczeniu albo innej opłacie trzeba sprawdzić, czy koszt jest płatny osobno, czy został doliczony do finansowania i wpływa na kwotę, od której bank nalicza odsetki. Dwie podobne raty mogą oznaczać inne koszty całkowite oraz inne obowiązki po stronie klienta.
Na pierwszym spotkaniu dobrze zadać pytania w kilku grupach.
Pytania o zdolność kredytową:
- Jak banki mogą ocenić moje źródło dochodu?
- Czy obecne zobowiązania obniżają moją zdolność?
- Czy zamknięcie limitu, karty lub pożyczki może poprawić sytuację?
- Czy moja historia w BIK wymaga sprawdzenia przed wnioskiem?
- Czy w mojej sytuacji lepiej składać wniosek od razu, czy najpierw poprawić wybrane elementy?
Pytania o ofertę:
- Jaka jest całkowita kwota do zapłaty?
- Jakie jest RRSO?
- Z czego składa się miesięczna rata?
- Ile wynosi marża banku?
- Jak działa oprocentowanie stałe i zmienne?
- Na jaki okres bank gwarantuje stałą stopę?
- Co stanie się po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?
Pytania o koszty dodatkowe:
- Czy oferta wymaga konta, karty, wpływu wynagrodzenia albo ubezpieczenia?
- Co się stanie, jeśli klient zrezygnuje z produktu dodatkowego?
- Ile kosztuje wcześniejsza spłata lub nadpłata?
- Czy bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu?
- Czy prowizja, ubezpieczenie albo inna opłata są płatne osobno, czy doliczone do finansowania?
- Jakie koszty trzeba zapłacić przed uruchomieniem kredytu?
Pytania o proces:
- Do ilu banków doradca rekomenduje złożenie wniosku?
- Jakie dokumenty trzeba zebrać jako pierwsze?
- Który etap najczęściej wydłuża decyzję?
- Kiedy zamówić wycenę nieruchomości?
- Jak zabezpieczyć terminy z umowy przedwstępnej?
Ustawa przewiduje, że decyzja kredytowa jest przekazywana w dwudziestym pierwszym dniu od otrzymania wniosku, chyba że konsument zgodzi się na wcześniejsze przekazanie decyzji. Decyzja kredytowa stanowi ofertę, a wraz z nią kredytodawca, pośrednik lub agent powinien zaproponować przekazanie projektu umowy. Sam proces trwa jednak dłużej niż formalny czas na decyzję, bo wcześniej trzeba zebrać dokumenty, złożyć kompletny wniosek, przejść analizę nieruchomości i uzupełnić ewentualne braki.
Sprawdź, z kim rozmawiasz i jaki zakres pomocy otrzymujesz
W codziennym języku mówi się „doradca kredytowy”, ale przepisy posługują się bardziej precyzyjnymi pojęciami: kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego, agent oraz usługi doradcze. To rozróżnienie ma znaczenie, bo wpływa na zakres obowiązków informacyjnych i sposób przedstawiania ofert.
Pośrednik kredytu hipotecznego lub agent przed rozpoczęciem świadczenia usług powinien przekazać konsumentowi między innymi informacje o swojej firmie, wpisie do rejestru, tym, czy jest powiązany z kredytodawcą, czy oferuje usługi doradcze, a także o prowizji, wynagrodzeniach i opłatach ponoszonych przez konsumenta.
Jeżeli podmiot świadczy usługi doradcze, ustawa przewiduje dodatkowe obowiązki. Przed rozpoczęciem takich usług konsument powinien otrzymać informację, czy rekomendacja dotyczy wyłącznie własnych ofert, czy szerszego zakresu ofert z rynku, oraz informację o ewentualnej opłacie za usługę doradczą.
Przy usługach doradczych przepisy przewidują także przedstawienie co najmniej trzech ofert i rekomendację umowy odpowiadającej potrzebom oraz sytuacji finansowej i osobistej konsumenta. Taki obowiązek dotyczy jednak świadczenia usług doradczych, więc nie należy automatycznie zakładać, że każda osoba potocznie nazywana doradcą działa w takim samym modelu.
Na pierwszym spotkaniu dobrze zapytać wprost:
- czy rozmawiam z pośrednikiem, agentem czy osobą działającą przy konkretnym banku,
- z iloma bankami współpracuje dana osoba,
- czy otrzymam porównanie ofert,
- czy rekomendacja będzie przekazana na trwałym nośniku,
- kto płaci wynagrodzenie za pośrednictwo,
- czy klient ponosi jakąkolwiek opłatę,
- jaki zakres pomocy obejmuje proces po złożeniu wniosku.
Te pytania nie są formalnością. Pomagają zrozumieć, czy klient otrzymuje szerokie porównanie rynku, czy ofertę ograniczoną do wybranych instytucji.
Najczęstsze błędy przed rozmową z doradcą kredytowym
- Najczęstszy błąd to rozpoczęcie rozmowy dopiero po podpisaniu umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Wtedy terminy są już ustalone, zadatek może być wpłacony, a czas na spokojną analizę zdolności i ofert mocno się skraca.
- Drugim błędem jest podawanie danych „mniej więcej”. Przy kredycie hipotecznym przybliżenia szybko przestają wystarczać. Różnica między dochodem z umowy a realnym wpływem na rachunek, aktywny limit w koncie albo karta kredytowa mogą zmienić wynik wstępnej oceny.
- Trzeci błąd to pomijanie zobowiązań, które wydają się niewielkie. Raty za sprzęt, pożyczki, limity, leasing, alimenty albo poręczenia składają się na obraz miesięcznych obciążeń. Doradca powinien poznać całą sytuację, zanim zaproponuje banki do dalszej analizy.
- Czwarty błąd to skupienie się na najniższej racie. Niska rata może wynikać z dłuższego okresu kredytowania, wyższych kosztów dodatkowych, sposobu rozliczenia prowizji lub ubezpieczenia albo obowiązkowych produktów. Do porównania potrzebne są także RRSO, całkowita kwota do zapłaty, marża, prowizje, ubezpieczenia i zasady wcześniejszej spłaty.
- Piąty błąd to pomijanie umowy przedwstępnej. Terminy zapłaty ceny, warunki zwrotu zadatku, sposób finansowania i obowiązki stron powinny być spójne z realnym czasem uzyskania kredytu. Zbyt krótki termin może stworzyć presję, zanim bank zakończy analizę.
- Szósty błąd to brak rezerwy finansowej. Kredyt hipoteczny rozpoczyna się od dużych wydatków organizacyjnych. Oprócz wkładu własnego pojawiają się opłaty notarialne, podatki, wycena, wpisy sądowe, ubezpieczenia, koszty przeprowadzki i pierwsze wydatki związane z nieruchomością.
Co powinno się wydarzyć po pierwszej rozmowie?
Po pierwszym spotkaniu klient powinien wiedzieć, jakie są wstępne możliwości finansowania i jakie działania trzeba wykonać przed złożeniem wniosku. Dobra rozmowa kończy się konkretną listą kolejnych kroków.
Najczęściej są to:
- pobranie raportu BIK,
- zamknięcie lub obniżenie wybranych limitów,
- zebranie dokumentów dochodowych,
- ustalenie szczegółów nieruchomości,
- sprawdzenie księgi wieczystej lub dokumentów od dewelopera,
- przygotowanie dokumentów dotyczących wkładu własnego,
- wybór banków do złożenia wniosku,
- ustalenie harmonogramu całego procesu.
W tym miejscu trzeba odróżnić wstępną rozmowę od złożenia wniosku. Pierwsza rozmowa może pomóc ocenić szanse i przygotować dokumenty, ale formalna decyzja banku zapada dopiero po złożeniu wniosku i przeprowadzeniu pełnej analizy.
Kiedy sama rozmowa z doradcą może nie wystarczyć?
Doradca kredytowy pomaga dobrać banki, porównać oferty i przejść przez procedurę wnioskową. Są jednak sytuacje, w których klient powinien dodatkowo przeanalizować dokumenty przed podpisaniem umowy.
Dotyczy to szczególnie spraw, w których:
- oferta zawiera kilka produktów dodatkowych,
- klient nie rozumie działania oprocentowania,
- marża zależy od spełnienia dodatkowych warunków,
- umowa przewiduje prowizję, ubezpieczenie albo inne koszty dodatkowe doliczone do finansowania,
- wcześniejsza spłata albo nadpłata wiąże się z dodatkowymi kosztami,
- nieruchomość ma nietypowy stan prawny,
- umowa przedwstępna przewiduje krótki termin zapłaty,
- pojawia się ryzyko utraty zadatku,
- kredyt ma finansować budowę domu albo inwestycję etapową.
Ustawa przewiduje, że przed zawarciem umowy kredytodawca, pośrednik i agent powinni udzielać konsumentowi jednoznacznych, zrozumiałych i precyzyjnych wyjaśnień dotyczących między innymi głównych cech kredytu, usług dodatkowych, skutków zobowiązania oraz konsekwencji zalegania ze spłatą. Konsument powinien korzystać z tego prawa aktywnie: pytać o zapisy, których nie rozumie, i prosić o wyjaśnienie skutków finansowych.
Co sprawdzić w projekcie umowy kredytowej?
Projekt umowy kredytowej trzeba przeczytać spokojnie, najlepiej z porównaniem do wcześniejszej oferty i formularza informacyjnego. Ustawa wymaga, aby umowa określała między innymi koszty związane z udzieleniem kredytu, całkowity koszt kredytu, całkowitą kwotę do zapłaty, zasady i koszty zabezpieczeń oraz ubezpieczeń, prawo do wcześniejszej spłaty i sposób ustalania stopy procentowej. Przy prowizji, ubezpieczeniu albo innej opłacie trzeba sprawdzić także, czy koszt jest płatny osobno, czy został doliczony do finansowania.
Szczególnej uwagi wymagają:
- oprocentowanie i marża,
- zasady zmiany oprocentowania,
- okres obowiązywania stałej stopy,
- warunki po zakończeniu stałego oprocentowania,
- całkowita kwota do zapłaty,
- prowizje i opłaty oraz sposób ich rozliczenia,
- ubezpieczenia oraz sposób zapłaty składki,
- produkty dodatkowe,
- warunki wcześniejszej spłaty,
- warunki uruchomienia kredytu,
- terminy wypłaty transz,
- zabezpieczenia,
- konsekwencje opóźnień w spłacie.
Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem trzeba sprawdzić, z czego składa się stopa procentowa. Jeżeli strony nie uzgodniły stałej stopy oprocentowania, ustawa wskazuje na określenie sposobu ustalania stopy jako wartości wskaźnika referencyjnego oraz marży ustalonej w umowie. Jeżeli prowizja, ubezpieczenie albo inna opłata zostały doliczone do finansowania, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy dokumenty pokazują sposób rozliczenia tych kosztów.
Jak DRM Partners może pomóc przed podpisaniem umowy kredytowej?
DRM Partners wspiera klientów w analizie dokumentów kredytowych, warunków finansowania i ryzyk wynikających z umów. W sprawach dotyczących kredytu hipotecznego taka pomoc może obejmować sprawdzenie projektu umowy, formularza informacyjnego, kosztów dodatkowych, produktów powiązanych, zasad wcześniejszej spłaty, mechanizmu oprocentowania oraz sposobu rozliczenia prowizji, ubezpieczenia lub innych opłat.
Celem takiej analizy jest lepsze zrozumienie dokumentów przed podpisaniem umowy. Klient może wtedy sprawdzić, czy warunki zapisane w projekcie odpowiadają wcześniejszym ustaleniom, które koszty będą płacone jednorazowo, które zostaną doliczone do finansowania i jakie obowiązki trzeba spełnić po uruchomieniu kredytu.
Rozmowa z doradcą kredytowym porządkuje etap wyboru banku i przygotowania wniosku. Analiza dokumentów pomaga natomiast spokojnie ocenić, co klient podpisuje i jakie skutki będzie miała umowa po uruchomieniu kredytu.
Zanim zaakceptujesz ofertę banku albo podpiszesz projekt umowy, możesz zlecić nam sprawdzenie dokumentów kredytowych. Taka analiza pomaga wychwycić koszty, warunki dodatkowe, zasady oprocentowania, sposób rozliczenia prowizji lub ubezpieczenia i zapisy, które warto wyjaśnić jeszcze przed uruchomieniem kredytu.