Formularz ESIS, czyli formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego, zawiera zindywidualizowane informacje o proponowanym finansowaniu: kwocie kredytu, oprocentowaniu, kosztach, ratach, zabezpieczeniach i warunkach wcześniejszej spłaty. Pozwala porównać warunki finansowania przed złożeniem wniosku kredytowego i przed zawarciem umowy.
Bank, pośrednik kredytu hipotecznego albo agent powinien przekazać formularz na trwałym nośniku niezwłocznie po otrzymaniu informacji o potrzebach, sytuacji finansowej, preferencjach i celu finansowania konsumenta, najpóźniej przed złożeniem wniosku kredytowego. Formularz przekazuje informacje przedumowne. Decyzja kredytowa jest późniejszym etapem procesu, a wraz z nią bank powinien zaproponować przekazanie projektu umowy zgodnego z warunkami decyzji.
Przy starszych kredytach dokument przedumowny może mieć inną nazwę lub układ, dlatego analiza zawsze wymaga odniesienia do daty zawarcia umowy.
Czym formularz ESIS różni się od symulacji kredytu?
Symulacja rat często pokazuje jeden wybrany wariant: określoną kwotę kredytu, okres spłaty i aktualne oprocentowanie. Formularz ESIS ma szerszą funkcję. Jego układ wynika z ustawy, a przekazywane informacje powinny umożliwiać porównanie kredytów hipotecznych dostępnych na rynku oraz ocenę skutków ich zaciągnięcia. To dokument przedumowny o ustawowo określonym układzie i funkcji informacyjnej.
ESIS może być opisany jako formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego albo Europejski Znormalizowany Arkusz Informacyjny. Nazwa ma mniejsze znaczenie niż treść. Trzeba sprawdzić, czy dokument zawiera dane dotyczące konkretnego wariantu finansowania: banku, rodzaju kredytu, kwoty, okresu, oprocentowania oraz kosztów.
Termin ważności informacji zawartych w formularzu wynosi co najmniej 14 dni. Jeżeli konsument złoży wniosek w tym czasie, informacje przedstawione w formularzu są wiążące dla kredytodawcy. Data wydania ESIS oraz termin obowiązywania przedstawionych warunków powinny więc pozostać widoczne w dokumentacji kredytowej.
Jak czytać formularz ESIS przed podpisaniem umowy kredytowej?
Formularz ma wiele rubryk, lecz nie wszystkie wymagają takiej samej uwagi. Najwięcej informacji o przyszłym obciążeniu finansowym znajduje się zwykle w częściach dotyczących oprocentowania, RRSO, wysokości rat i kosztów dodatkowych. Dane z tych sekcji trzeba czytać łącznie, ponieważ pojedyncza kwota albo sam poziom raty nie pokazują pełnego obrazu finansowania.
Kwota kredytu, wkład własny i sposób wypłaty środków
Pierwsze elementy formularza określają, ile bank ma udostępnić, w jakiej walucie oraz na jaki cel zostaną przeznaczone środki. Przy zakupie nieruchomości należy zestawić kwotę kredytu z ceną nieruchomości, wkładem własnym oraz kosztami, które kredytobiorca finansuje z własnych środków.
Kwota kredytu nie zawsze odpowiada cenie mieszkania lub domu. Kredyt może obejmować także remont, wykończenie, refinansowanie wcześniejszego zobowiązania albo dodatkowe elementy związane z transakcją. Formularz powinien pozwolić ustalić, jaki model finansowania przyjął bank.
Trzeba sprawdzić także zasady wypłaty. Jednorazowe uruchomienie środków wygląda inaczej niż kredyt wypłacany w transzach podczas budowy domu lub zakupu nieruchomości od dewelopera. Harmonogram wypłat może wpływać na wysokość kosztów, sposób naliczania odsetek i przyjęte założenia do RRSO.
Oprocentowanie: marża, wskaźnik referencyjny i zasady zmian
W tej części formularza powinien znaleźć się mechanizm ustalania oprocentowania. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może podać ją jako sumę wskaźnika referencyjnego oraz marży. Wartość wskaźnika powinna odpowiadać dniowi wydania formularza ESIS.
Trzeba ustalić, czy oferta opiera się na oprocentowaniu stałym, okresowo stałym czy zmiennym. Każdy z tych wariantów prowadzi do innego sposobu ustalania rat w kolejnych latach. Przy okresowo stałej stopie formularz powinien wskazywać, jak długo obowiązuje dany poziom oprocentowania i jakie zasady będą stosowane po zakończeniu tego okresu.
W kredycie ze zmiennym oprocentowaniem szczególnej uwagi wymaga częstotliwość aktualizacji. Dokument może odwoływać się na przykład do WIBOR 3M albo WIBOR 6M, ale sam symbol wskaźnika nie wyjaśnia jeszcze, kiedy bank przelicza oprocentowanie oraz od którego momentu zmiana wpływa na ratę. Zasady aktualizacji powinny być możliwe do odtworzenia z formularza, umowy i regulaminu.
Marża banku również wymaga sprawdzenia. Niekiedy jej wysokość zależy od dodatkowych warunków, takich jak wpływ wynagrodzenia na konto, karta, ubezpieczenie albo określone produkty bankowe. Formularz powinien pokazywać, które elementy wpływają na koszt kredytu oraz jakie skutki mogą wynikać z rezygnacji z produktu powiązanego.
RRSO, całkowity koszt i produkty dodatkowe
RRSO ułatwia porównanie ofert, ponieważ uwzględnia całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta według założeń przyjętych do kalkulacji. Przy kredycie hipotecznym ze zmienną stopą podana wartość ma charakter przykładowy, ponieważ przyszłe oprocentowanie i wysokość rat mogą się zmieniać. RRSO należy czytać razem z opisem założeń, a nie jako stałą prognozę kosztu na cały okres umowy.
W formularzu trzeba odszukać koszty jednorazowe, okresowe oraz te, których bank nie mógł uwzględnić w obliczeniu RRSO. Mogą dotyczyć wyceny nieruchomości, ustanowienia hipoteki, ubezpieczeń, produktów dodatkowych albo opłat związanych z uruchomieniem finansowania.
Osobno należy sprawdzić, czy bank wymaga zawarcia konta, karty, ubezpieczenia lub innej usługi. Produkt dodatkowy może wpływać na marżę albo warunki oferty, dlatego jego koszt i zasady rezygnacji powinny być jasne przed podpisaniem umowy.
Raty, wcześniejsza spłata oraz zabezpieczenia
ESIS wskazuje częstotliwość spłat, liczbę rat oraz wysokość raty przy parametrach przyjętych przez bank. Przy zmiennej stopie formularz powinien również zawierać ostrzeżenie o możliwości zmian rat i poglądowy przykład pokazujący mniej korzystny scenariusz.
Taki przykład nie pozwala przewidzieć przyszłego oprocentowania. Pokazuje jednak, jak zmiana stopy może przełożyć się na miesięczne obciążenie. Przy wyborze kredytu trzeba zestawić wysokość pierwszej raty z zasadami zmian oprocentowania, kosztami dodatkowymi i przykładem mniej korzystnego scenariusza.
W cz